Při koupi a prodeji nemovitosti vstupuje prodávající i kupující do obchodu v hodnotě několika milionů korun. Obě strany mají se zaplacením, respektive nezaplacením kupní ceny spojená rizika. Pojďme se na to podívat poněkud hlouběji.
Rizika kupujícího
Pokud by kupující zaplatil kupní cenu, prodávající by ho nemusel přepsat jako nového vlastníka na katastru nemovitostí.
Rizika prodávajícího
Obdobně v případě, že by prodávající nechal vlastníka přepsat, kupující by nemusel zaplatit kupní cenu. Respektive by prodávající mohl zjistit, že kupující nedisponuje dostatečným množstvím finančních prostředků.
Řešením je úschova kupní ceny
Aby tato rizika byla co nejnižší, je v praxi využívána úschova kupní ceny. Na výběr jsou 4 různé druhy:
- advokátní úschova,
- notářská úschova,
- bankovní úschova,
- úschova u realitní kanceláře.
Jakmile jsou splněny podmínky ve smlouvě o úschově kupní ceny (nejčastěji je to právě přepis vlastnického práva na katastru nemovitostí), převedou se peníze z úschovy na účet prodávajícího. Jaký je mezi jednotlivými typy úschov rozdíl? Pojďme se nejprve podívat na to, kde všude je v České republice možné úschovu kupní ceny realizovat.
Advokátní úschova
Advokátní úschovu využíváme v Keller Williams nejčastěji. Jedná se o nejvyužívanější způsob úschovy kupní ceny. Advokát registrovaný v České advokátní komoře musí být pojištěný vůči profesní odpovědnosti ve výši alespoň 5 000 000 Kč (advokátní kanceláře, se kterými v Keller Williams spolupracujeme jsou nadstandardně pojištěny až na 100 000 000 Kč). Cena za poskytnutí úschovy je smluvní. Advokátní úschova je většinou součástí balíčku, kdy advokát vystupuje i jako osoba, která připravuje a reviduje smlouvy apod.
Advokátní úschova bývá levnější než notářská i bankovní úschova. Výhodou je, že smlouvu o úschově bude připravovat advokát, který zná celý obchodní případ. Nevýhodou tohoto typu je, že finance nejsou kryty pro případ zpronevěry (to neplatí ale ani u notářské úschovy, jak se mylně většina lidí domnívá).
Notářská úschova
Notářská úschova má zcela totožné parametry jako úschova u advokáta, ale je finančně dražší. Dalo by se říci, že se jedná o kopii advokátní úschovy až na ten rozdíl, že osoba, u které si úschovu objednáte, je notářem – nikoli advokátem. Cena za notářskou úschovu je většinou dražší než advokátní, jelikož je pevně stanovená Vyhláškou č. 196/2001 Sb. Její výše je ovlivněna uschovanou částkou.
Pokud byste kupovali/prodávali byt za 4 000 000 Kč, úschova by stála 25 500 Kč.
Výhody a nevýhody kopírují ty advokátní. Rozdíl je, že notář nemá takový přehled o celém případu (nevytváří smlouvy) a cena za úschovu je velmi vysoká.
Bankovní úschova
Bankovní úschovu vám v Keller Williams rádi poskytneme na vyžádání. Nejčastěji spolupracujeme s Českou spořitelnou, Komerční bankou a Unicredit bank. Aby vám banka vytvořila účet, musíte podepsat smlouvu o jistotním nebo vázaném účtu. Cena je většinou relativně vyjádřená a tvoří cca 0,2 až 0,3 % z uschované částky, přičemž má pevně stanovenou spodní a vrchní hranici.
U České spořitelny v době psaní článku (květen 2021) zřízení jistotního účtu stojí 0,2 % z uložené částky, přičemž minimum je rovnou 6 000 Kč a maximum 20 000 Kč. V případě nákupu/prodeje nemovitosti v hodnotě 4 000 000 Kč by stála 8 000 Kč, což je výrazně méně než odměna pro notáře.
Banka je stabilním velkým ekonomickým subjektem, což je její největší výhoda. Pravděpodobnost zpronevěření je rovna nule. V případě, že bude osoba, se kterou úschovu řešíte na dovolené, je snadno zastupitelná. V porovnání s advokátní a notářskou úschovou se tak jedná o výhodu. Nevýhodou je, že schvalování změn ve smlouvě může bankám trvat velmi dlouho a někdy jim nemusí vyhovět.
Úschova u realitní kanceláře
Úschovu u realitní kanceláře v Keller Williams neposkytujeme ani na vyžádání! Od 3. března 2020, kdy začal být účinný zákon o realitním zprostředkování, došlo ke zpřísnění podmínek u poskytnutí úschovy u realitní kanceláře:
- makléř nesmí úschovu aktivně nabízet,
- úschova může být uzavřena pouze tehdy, když ji bude požadovat kupující/prodávající,
- s penězi na účtu nesmí makléř disponovat.
Za úschovu u realitní kanceláře se většinou neplatí, respektive je obsažena v provizi.
Jaké jsou tedy rozdíly mezi jednotlivými typy úschov?
Dle názorů právníků jsou advokátní, notářská a bankovní úschova téměř srovnatelné. Při komparaci mezi sebou je zřejmé, že každá z variant má své výhody a nevýhody. Záleží na vás, jestli je pro vás důležitější například nižší riziko zpronevěry nebo velká flexibilita při úpravě smluv.
Od úschovy u realitní kanceláře většinou advokáti doporučují dávat ruce pryč, neboť byla historicky nejrizikovější. Nicméně s účinnosti zákona o realitním zprostředkování došlo k posunu. Pro jakou úschovu se rozhodnete, je na vás. Kvalitní realitní kancelář by neměla klienty tlačit do jednotlivých typů úschov. Řešení by měla nechat právě na volbě klienta a proto má každý náš klient možnost svobodně si vybrat mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou peněz.
Zdroj: kwcz.cz
